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蛋壳公寓杠杆游戏失控!我爱我家:蛋壳公寓还没消息

发布于:2020-11-20 被浏览:49次

“这是雷霆之前的疯狂吗?”面对蛋壳公寓(NYSE:DNK)飙升的股价走势,部分投资者不禁感慨。

截至周三美股收盘,蛋壳公寓股价收于4.57美元,两天累计涨幅超过230%,总市值8.36亿美元。另一方面,在北京、上海、杭州等城市,蛋壳继续被地主和佃户捍卫,危机难以化解。

股市的疯狂来自蛋壳或者被接管的消息。据悉,北京有不少父母应有关部门邀请,租公寓接管蛋壳,我爱我家(000560)也被报道为潜在的接管方。对此,我爱我家,并没有直接否认。我只告诉第一财经记者,目前没有消息。

蛋壳公寓经济压力大,这不是什么秘密。作为中国第一个部长级出租屋品牌,蛋壳在中国经营着40多万套公寓,成为今年第一只在纽约证交所上市的中国股票。而这家利用互联网大举扩张的上市公司,却陷入了巨额亏损的“黑洞”,以至于牵连了很多主体。

“工人买房太难,租房也踩雷。”一些房客感慨地说道。因为房东没有按时收房租,很多租客面临停水、停电、断网甚至被赶走的局面;有的蛋壳员工租了自己公司的房子,押金难退,拖欠工资;部分供应商也拖欠。

面对质疑,蛋壳公开声明公司没有破产,不会跑路。但是,这并不能安抚各方的焦虑。目前,大量房东想把房子从蛋壳里收回,一些受影响的租户想收回租金,长期租赁公寓的商业模式再次受到谴责。

在重压下,蛋壳会裂开吗?

危机早有端倪

“现在蛋壳出租只能我来办理,但是需要300块钱的费用。”

11月19日,蛋壳公寓在官方微博上展示了一张截图,称有用户反馈,有人以帮助结清退租为由,私自收取额外手续费。蛋壳公寓提醒网友,不要轻信以上言论。目前退租的结算已经延迟,但所有退租手续都在有序进行。

网友的怒火瞬间被点燃,部分租客直言:房东上门要求解约。这是无责任取消吗?终止后可以退款吗,多久可以退款?更多租客表示没有投诉,联系不到客服,已经退房租提现,钱收不回来。

对此,北京东源律师事务所合伙人律师宋丽告诉记者,租客能否继续居住取决于与蛋壳签订的合同是否到期,到期前他有权继续居住。如果房东强行驱逐,租客有权向蛋壳公寓要求损害赔偿,并返还剩余租金。

把房子给蛋壳出租的房主也很惨。“疫情推迟一个月之前,租金是约定好的。下半年行情不好,减租。每月租金仍然是商定的。结果15个工作日没收到房租,去退房也没给违约金。如何继续相信你?”

北京上海等地的房东都有过这种经历。“7月,蛋壳叫我减10%的房租。新年的时候,我还要求一个月的空置期。”一些房东告诉记者,现在大部分业主都同意将付款方式改为按月付款,但收款仍然遥遥无期。

市场消息还显示,蛋壳公寓的资金问题早在6月份就开始出现,当时北京当局也协调了蛋壳与建行的接触,但似乎双方未能达成一致。

进入10月,危机氛围日益浓厚,有消息称“蛋壳跑了,倒闭了”;11月,蛋壳公寓北京总部遭遇维权事件,包括10起

期间,蛋壳公寓股价一路下跌,从年中的10.62美元跌至11月16日的1.37美元。蛋壳于今年1月在纽约证券交易所上市。当时,它筹集了超过1.49亿美元,总市值约为27.4亿美元。如今,这个品牌的出租公寓市值蒸发了近70%。

11月17日深夜,我家打算接手蛋壳的消息不胫而走,蛋壳的股价开始疯狂上涨,以至于业内有人认为是蛋壳主动发布消息提振股价。

杠杆游戏失控

蛋壳公寓成立才五年,上市还不到一年。

2015年1月,子午通(北京)资产管理有限公司注册成立,是蛋壳公寓的经营主体,高静是其共同创始人兼CEO。在此之前,高静为百度、糯米等多家互联网公司工作。这个基因吸引了资本的注意力,为后续的扩张定下了基调。

成立一个月后,蛋壳成功租到了第一个房间。接下来的五年,大量资本涌入,蛋壳疯狂膨胀。在美国上市前,有6轮资本进入,包括中国文化产业投资基金、欢乐资本、高蓉资本、春花资本等知名投资机构,融资总额近10亿美元。

在资本的帮助下,蛋壳迅速成长为自由后的长租公寓运营商。截至今年3月底,蛋壳公寓在中国共运营了41.9万套公寓,其中超过100万套公寓是免费的。

蛋壳本质上是一种“二房东”业务,即公司在中间广场,对业主的房屋进行改造、升级、统一运营,然后出租给租户提供租赁后服务。在这种模式下,大量的资金会存放在房屋的收楼和装修上。为了抢占房源,蛋壳和Freehand都非理性的提出了报价。

单靠融资和自有现金流已经不能满足蛋壳的需求,于是“租金贷款”的游戏悄然出现,即蛋壳让租户向金融机构借款,金融机构给蛋壳半年到一年的租金,蛋壳用这笔资金每个月或每个季度向房东支付租金,扩大业务,租户每月偿还贷款。

现实中,租户大多选择按月支付,以缓解租金压力。问题是很多租客并不知道自己在和金融机构签订贷款协议,只觉得他们蛋壳支付方式不一样。一旦蛋壳资金破裂,房东就收不到房租,租客就面临被驱逐的风险,但他的贷款会继续偿还。

在宋丽看来,租金贷款模式有很大的风险。一旦公司破产或者遇到大的经济困境,蛋壳钱就不会交给房东,最终会损害租客的权益。因此,立法应加强监督。

租客最担心的是,如果不居住,不还贷,征信是否会受到影响。11月16日,与蛋壳合作“房租贷款”业务的卫忠银行表示,根据承租人与蛋壳公寓签订的租赁合同,承租人已与业主形成租赁关系,预付租金,享有合法居住权。

如果客户已经被强制迁出,可以登录“卫中银行租赁消费贷款”进行登记,银行会做出适当安排,尽可能保护客户权益。至少到2021年3月31日,信用信息不会受到影响。

蛋壳无力自救

尽管新闻显示蛋壳可能会被收购,但市场的担忧并没有得到解决。

我在舆论高度爱我家,今年的经营情况也不好。数据显示,今年前三季度,我爱我家实现营收67.51亿元,同比下降22.27%;上市公司股东应占净利润2.44亿元,同比下降61.93%,公司市值较去年高点缩水50%。

另外,我爱我家的长租公寓品牌“翔宇”,已经覆盖全国15个城市。房管规模较大的城市主要集中在京津冀和长三角地区。在前半部分

“目前蛋壳肯定是在找收购,否则不会有股价反弹。”据一些业内人士介绍,蛋壳业务涉及大量城市和房屋,一旦接手就不容易消化。

蛋壳公寓财报显示,2017年、2018年、2019年、2020年第一季度,公司营收分别为6.57亿元、26.75亿元、71.29亿元、19.4亿元,亏损分别为2.72亿元、13.7亿元、34.47亿元、12.34亿元。2017年至今,三年亏损63.2亿元。

受疫情影响,今年租房市场低迷,蛋壳操作也不客观。数据显示,2020年第一季度,蛋壳公寓入住率为75.6%,比去年底下降1个百分点;同时,受品牌信任危机影响,大量租户协商用蛋壳退房,他们的官方APP上有大量转租房屋。

“蛋壳事件影响很大。如果一个总公司倒下了,不仅仅代表着自己,还涉及到整个社会、政策、资本、市场、人。”广东省住房政策研究中心首席研究员李认为。

今年,另一家母租赁企业青客也遭遇了金融危机。当时,为了保持租赁市场的稳定,青客公寓将部分房屋转让给建行旗下的荣剑家园,重新签订租赁协议。有业内人士认为,蛋壳完全被接管比较复杂,后续可能会参考之前的青科案例。

长租公寓渡劫

自2016年以来,长期租赁公寓行业进入快速发展时期,但仍然没有可持续的盈利模式。今年的黑天鹅疫情让很多长租公寓企业雪上加霜。据不完全统计,从2020年到8月底,中国已经有30多家企业在危机中出租父母公寓。

主力球员脱不了干系。据业主说,我可以自由跟房东协商减租减托管费,大概10%;如果房东不同意,可以单方面选择违约,赔偿房东两个月的房租,或者把装修好的电器交给后者。

虽然疫情增加了企业的压力,但也反映出长期租赁行业目前的发展和盈利模式仍然存在隐患。“长期租赁公寓的商业模式自然是有缺陷的,其特点是AG低,长期短付,资金短,投资长。”京汇智库首席经济学家胡景晖认为。

在他看来,在一线城市和实力较强的二线城市,很多长期租赁企业默认年租金涨幅为两位数,但租户支付租金的能力有限,且存在租金上限。一旦没有新的投资人提供资金,如果以租金贷款的方式多付租金,企业的现金流就容易断裂,进而出现爆仓、跑路等问题。

布兰克研究院也认为,长期租赁公寓行业本质上是一个资本密集型行业,但该行业的净利润率不到5%,投资回收期通常在8年以上。这意味着一个长期租赁公寓企业的规模扩张靠自身造血难以维持,必然走向金融化。

2019年底,住房和城乡建设部等六部门联合发文《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》,明确指出“租金贷款”收入不得超过租赁企业租金收入的30%,并通过“租金贷款”手段遏制了长期租赁公寓企业的扩张。

11月17日,深圳市住建局发布《关于切实规范住房租赁企业经营行为的紧急通知》号文件,提出了切实规范房屋租赁企业经营行为的七项具体要求。特别强调不允许“低AG”、“长收入、短支付”,不诱导租户使用“房租贷款”。

“如果首席部长出租品牌关闭,整个行业都会硬着陆,所以我们必须依靠政策来稳定市场预期。”李告诉记者,蛋壳的问题在于它膨胀过快,杠杆过大,不能继续认真经营。目前,蛋壳事件已经演变成一个公共问题。

不过,李认为,蛋壳危机的背后,并不意味着整个长期租赁行业都会出现问题。对于相关企业,首先要降低扩张速度,静下心来做公寓管理。互联网的“快攻”资本运营模式不适合长期出租公寓。今年受疫情影响,居民收入和入住率下降,给之前的蛋壳模式带来很大冲击,需要全行业反思。

标签: 蛋壳 公寓 亿元