22个城市土地供应的重大变化:一年卖三次 地王不再 房企担心以赌取地
本文来源：时代周刊作者：刘婷
一则关于土地市场供方改革的新闻打乱了房企全年的投资扩张计划。
2月24日，据媒体报道，2021年，全国22个重点城市将实施住宅用地“两集中”出让，即集中发布出让公告，集中组织出让活动。转让公告原则上一年不得发布三次以上。
同一天，多家房地产企业的投资者告诉《时代周刊》，他们已经收到相关信息，正在等待实施细节。
据《时代周刊》记者获得的一则《2月23日住宅用地调控会议讲稿》报道，自然资源开发利用司要求各城市公开住宅用地信息，对重点城市实施住宅用地集中出让，加强监测、监督和评估，对住宅用地价格走势超出合理范围或出现异常交易的城市，及时进行警示和督促整改。
“集中供地不仅考验房企的财务实力，也考验融资实力，更考验房企判断和判断城市发展的能力。以后拿地就像解奥数一样。”2月24日，北京某房地产企业投资部负责人王海杰(化名)对《时代周刊》记者表示，如果多个城市的土地供应时间集中，房地产企业可能面临“多重选择”，征地靠的是赌博。
王海杰说，以前每个月可以拍卖土地的时候，房企可以集中精力在特定时间满足某个区域的资金需求，时间和资金都可以浪费，集中供地后浪费土地的空间会变小。其次，以前房地产企业可以先拿地后集资，置换自己的资金，再拿地。土地集中供应后，即使资金置换，也没有土地可拍。
最重要的是，金融机构在特定时间的贷款指标是有限制的。“那只能满足部分房企的融资需求，房企之间的融资竞争会大幅加剧。”王海杰说。
除了压力，房地产企业也看到了增加供应的希望。自然资源开发利用司要求根据各地区房地产市场的实际情况合理确定土地供应规模，2021年公布的住宅用地供应量不低于近五年(2016-2020年)平均完成交易量。
受上述消息影响，2月25日，地产股大涨，每天交易的a股超过10只。收盘时，a股房地产板块上涨4.71%。
有效减少高溢价地
22个城市名单包括北上广深等4个一线城市和南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡等18个二线城市。
事实上，青岛、天津、郑州纷纷效仿。
2月23日，天津市规划和自然资源局发布公告，天津市决定在3月、6月、9月中旬分三批发布住宅用地出让公告。
同日，郑州市自然资源和规划局发布紧急通知。从现在起，机场区、郑东新区、经济开发区、高新区禁止发布住宅用地公告，由市局统一组织实施。
2月24日，青岛市自然资源和规划局发文《坚决落实上级有关要求 部署2021年住宅用地供应工作》(以下简称《工作》)。青岛市自然资源和规划局表示，要严格执行住宅用地“两集中”同步公开出让，全年将集中发布三批住宅用地招标拍卖出让公告，实施招标拍卖出让活动。
同一天，许多业内人士告诉《时代周刊》记者，土地供应新规的实施
2月24日，广东省住房政策研究中心首席研究员李对《时代周刊》记者表示，土地集中供应有利于控制土地价格。过去几次强占土地推高了地价，不利于发挥公共资源的价值。土地集中供应后，每批都会供应大量土地，不会再有哄抢。房企根据自身的深度培育和发展需求选择征地的时间和地点，是健康土地市场的表现。
同一天，中信证券发布文件称，集中
让的招拍挂规则，有利于增加土地市场透明度，则更有利于形成市场有序、稳定的竞争格局，减少“地王”出现的频次，稳定优秀企业的盈利水平，推进优胜劣汰。从制度上说，土地市场的改革可以是行业供给侧改革的最后一块拼图——内卷化竞争将因此结束，真正优秀房企的发展稳定性和成长性将都有所上升。
房企投拓战略生变
“一般来说，房企拿地要考虑三方面因素。第一是自身的投资盘子以及资金状况；第二是对未来市场的理解；第三是结合土拍规则看是否有投资机会，比如有无特殊竞买规则、摇号等一系列政策。”2月24日，深圳某国有房企投资部人士梁峰（化名）对时代周报记者表示，房企在做投资决策时，会综合考虑各方因素，但在集中供地之后，拿地的逻辑将有所改变。
梁峰透露，现在以销定产的打法越来越少，大多根据区域的情况决定是否拿地。如果多个地区集中推地，企业想拿地需要有充足的资金准备，区域公司之间将会有一轮激烈的资源竞争。总的来说，集中供地考验所有企业现金流。
梁峰认为，现在各地拍地细则未出，具体实施影响不便估量。但可以预见，未来将出现更多房企抱团买地的现象，通过合作降低资金压力，减少拿地风险。
事实上，随着资金成本走高，公开拿地利润减少，房企通过招拍挂拿地的比例正逐渐减少，合作拿地、旧改、收并购等多元化渠道拿地的比例在不断增加。
克而瑞研究中心对房企销售数据统计分析发现，2016-2019年TOP100房企加权平均销售权益持续走低，2019年仅为73.5%，较2018年下降6.8个百分点。降幅也达近三年的最高，呈持续扩大的趋势，可见市场环境的变化正倒逼房企加强合作。
集中供地将对房企拿地策略产生哪些影响？
2月24日，西政地产金融会发文表示，集中供地后，国企、央企、头部房企等资金实力雄厚的房企机会更大。未来，房企拿地将呈现4个趋势：城市更新与村企合作项目集中向有资金实力的房企靠拢；勾地项目落地难度增加；一方出地一方出钱的合作模式逐步增加；收并购和不良资产处置将成为拿地的主要途径。
2月24日，诸葛找房数据研究中心分析师陈霄对时代周报记者表示，“两集中”政策将加速房企间的分化，资金雄厚的大型房企更具实力参与多宗地块的竞拍，拥有更多拿地机会。房企的资金能力成为拿地的重要决定因素，这对房企的资金状况将会是一个新的挑战。
“整体来看，22城集中供地的政策若真正落地实施，将对行业和房企带来深刻影响。对房企的资金能力以及运营能力提出更高要求，房企需加速战略调整，保证现金流充足，同时提升产品力，方能在激烈的市场竞争中脱颖而出。”陈霄表示。