房贷政策变了 北京上海很多银行收紧房贷额度 只需恐慌？
李斗财经机构
编者|董玉卿
房贷一个月就能批下来，现在要三个月。\ ' \ '一月之后还会有贷款吗？‘银行现在没有额度，我还要等多久？2021年春初，原本是银行“开个好头”的贷款节点，但很多购房者陷入了拿不到房贷的恐慌。
近日，微博上关于多家银行暂停住房贷款的消息已经被洗白。许多购房者发现，原本可以在一个月左右申请的新的住房审批贷款突然延长到三至四个月。对此，AI财经致电北京、深圳、上海、广州各大银行了解，住房贷款增速放缓主要集中在上海、广州、深圳等楼市交易热点地区。不仅如此，广州的“工农建设”四大行最近也整体提到房贷利率。
部分银行暂停房贷，部分城市调整房贷利率，再次明确楼市“不炒”的信号。那么，房贷政策的频繁调整会对购房者产生怎样的影响呢？
多地银行房贷额度收紧，调整偏向“一城一策”
近日，据媒体报道，广州“工农建设”四大行首套房房贷利率已集体升至“LPR 55个基点”；第二套房的抵押贷款利率提高到75个基点。AI财经从广州上述四大银行的相关工作人员那里了解到，这是真的。根据央行1月20日公布的LPR(4.65%)数据，第一套房和第二套房的抵押贷款利率分别调整为5.2%和5.4%。
数字/视觉中国
在此之前，广州的房贷利率没有明显变化。第一套的长期LPR为40个基点，第二套为60个基点。此次调整意味着广州一套房和二套房的利率将整体上调15个基点。但目前加息只发生在广州，上海、北京、深圳等城市暂时没有变化。
对此，一位银行从业人员分析，这主要是基于楼市的稳定。“在部分楼市稳定的地区，房贷利率点数一般是固定的，基本遵循5年LPR的波动幅度，而部分楼市热点地区的波动情况可能会更大，这将结合5年LPR的波动情况来指导房贷利率点数的定价，整体变化将会趋于‘一城一策’”。
事实上，在此之前，广州、深圳、上海等地的银行房贷收紧现象一度引起了热议。据多家银行专业人士援引媒体报道，央行广州分行曾有窗口指导，要求控制新增住房贷款速度，每月新增个人住房贷款金额不得超过2020年10月、11月和12月的平均贷款金额。
AI财经联系了招行、光大银行等广州几家银行的相关人员，证实了这一说法。光大银行在广州的一位个人贷款经理表示：“我行的二手房贷业务已经被彻底拒绝，主要是因为银行这边的房贷资金收紧了。”招商银行广州分行的一位工作人员告诉AI财经，“二手房贷款业务现在不能审批，新的住房贷款必须在开发商的合作银行找到。能否贷款，要看银行的政策。”
值得一提的是，根据房地产市场的不同情况，银行抵押贷款管理的收紧程度因地区而异。据AI Financial Research报道，以招商银行为例，招商银行某上海分行的个人贷款经理说，现在房贷业务要排队，但不知道要排队多久。政策变化太快，没人知道贷款什么时候发放。"
招商银行深圳地区一位负责办理房贷业务的人士也表示，房贷金额
关于不同城市之间抵押贷款政策的差异，一名银行从业人员表示：“银行将在‘红线’要求内动态调整抵押贷款额度。也就是说，如果楼市过热，银行会加大房贷管制程度，从而降低房贷额度。但如果楼市稳定发展，会适当提高房贷额度，这是一个动态调整过程。”
央行房贷新规下，部分银行房贷额度承压
个人住房贷款为什么突然收紧？事实上，抵押贷款的“坏天气”主要是受去年12月底央行发布的房地产贷款集中管理的影响。
class="one-p">2020年12月31日，央行、银保监会共同发布了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》（下简称"通知"）。《通知》将银行分为五档，并设立区别性的“两条红线”指标，第一道红线是房地产贷款占比，第二道红线是个人住房贷款占比，即个人住房贷款余额占一家银行全部贷款比重。
图/视觉中国
这项政策，让不少“踩线”的银行纷纷下调个人住房贷款额度。根据国盛证券研报，从2020年中报披露数据统计来看，共有13家银行不同程度"踩线"。另有专业人士根据早前银行财报中公开的数据进行测算，发现大型国有银行和股份制商业银行中各有四家存在不同程度的超标，有的银行两条红线都超标。
“两条”红线下，对银行造成的直接影响便是新增房贷额度的收紧。以招商银行测算为例，按照2020年中期业绩数据，假设其4年内匀速调整达到监管的要求，则2021年零售按揭贷款新增投放规模将降至756亿元，较去年水平减少约1268亿元；对公房地产贷款新增投放规模将下降至348亿元，较去年水平减少约560亿元。
事实上，早在去年9月，人民银行就已对70个大中城市2019年新发放的个人住房贷款(包括住房公积金贷款)借款人和商业银行进行摸底。当时央行方面称，调查主要是为了加强房地产市场监测，深入了解居民购房、贷款行为特征和商业银行审贷条件、流程等相关情况，准确把握贷款风险状况，更好地为研究制定住房信贷政策提供依据和参考。
去年年末，由于房贷规模巨大，国家在金融监管以及住房政策方面屡次释放管控信号，银保监会主席郭树清等高层屡次提及房地产金融化泡沫是“灰犀牛”。
进入2021年之后，上海、广州、深圳多银行额度明确收紧。据一位银行从业人士表示，“以往的银行贷款都是按季度性的安排投放，按月逐步控制，今年则改为月度投放，再加上监管窗口的指导，调控比较严格，额度也就明显偏紧了”。
据中信建投研报显示，目前上市银行中，有8家银行个人住房贷款占比未来可能需要调整。从去年中报数据来看，大型银行中，建设银行、邮政储蓄银行住房按揭贷款超过32.5%，有调整的压力，但是有两年的调整期。股份制银行中，招商银行、兴业银行有调整压力，有四年的调整期。而中小银行中，成都银行、郑州银行、西安银行、青农商行调整压力相对比较大，也有四年调整期。
对购房者影响几何？
当被问及银行房贷审批放款要多久时，一位负责新房交易的房地产中介表示，“1个月之前，银行房贷从申请到放贷还是在1个月以内，但现在银行整体额度紧张，估计得3个月左右了。"
房贷额度收紧后，不少购房人的房贷流程也因此被拉长。房贷还能不能正常审批？什么时候会放款？会不会影响房屋交易流程？成为购房人心中的诸多疑惑。
图/视觉中国
对此，招商银行上海某支行个贷经理介绍道，“一般而言， 新房的贷款审批进度主要看开发商和签约银行的合作情况而定，而如果是二手房交易的话，合同中并不会约定放款时间，只会约定过户时间。因此，只要审批手续能正常走，放款慢一些也不影响，最后的签约过户也可以正常进行，并不会影响交易。”
自2020年底住房贷款发布以来，有关个人按揭贷款是否会受影响的消息一直备受关注。银保监会首席风险官兼新闻发言人肖远企曾于1月22日表示，《通知》对按揭贷款这一块应该影响不大，按揭贷款是非常分散的，无论是从规模还是从范围来看，在集中度里面影响都不是太大。
融360大数据研究院研究员李万赋在该研究院1月的房贷报告中也提到，从目前各银行的房贷占比来看，仅有少数银行的个人房贷余额占比超标，面临着调降压力，多数银行尤其是大中型银行的个人房贷额度仍存在空间。
在此之前，为了避免政策"急转弯"，央行为超限的银行业金融机构设置了调整过渡期，超出2个百分点以内为2年，超出2个百分点及以上为4年。国盛证券研报称，新规充分给予银行2~4年过渡期来逐步调整，当前银行基本不存在压降房地产贷款的压力，只需在未来几年放缓房地产贷款的投放速度，使得占比自然下降至监管要求即可。
整体来看，近期各项调整政策并不会影响正常的个人房贷申请需求。个人住房贷款有“停贷”消息曝出的，多是一些房贷集中度指标“踩线”的银行，多数未超标的银行仍在正常放贷。
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