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Prism |“做自己做不到的事 先收钱” 谁在支撑100倍的地产股市盈率?

发布于:2020-11-20 被浏览:49次

下半年,地产股开始降温。然而,仍然有大量的房地产公司逆势而行。据笔者统计,仅10月份,世茂服务、和晶优火等4家公司上市,估值再创新高。自11月初以来,除了融创服务,金科服务也已上市。此外,恒大地产、远洋运输等8家物业公司正在等待上市。

作者|孙春云主编|杨步定

出品|棱镜腾讯新闻小曼工作室

11月19日,融创服务(01516.HK)在HKEx正式上市,发行价为11.6港元。如果不行使过度配置,将发行6.9亿股,静态市盈率108倍,创历史新高。当日收盘时,其股价较发行价上涨21.9%,市值424亿港元,市盈率138倍,驱散了之前地产股上市时爆出的阴霾。

10月30日,同样是地产股的世茂服务在香港上市,初始市盈率高达91倍。

今年上半年,已经很高的地产股估值再创新高,平均市盈率中值高达45倍,其中招商局的估值一度冲上120倍,而其母公司招商局蛇口的静态市盈率仅为7.1倍。

下半年,地产股开始降温。然而,仍然有大量的房地产公司逆势而行。据笔者统计,仅10月份,世茂服务、和晶优火等4家公司上市,估值再创新高。自11月初以来,除了融创服务,金科服务也已上市。此外,恒大地产、远洋运输等8家物业公司正在等待上市。

这一刻,是地产股价值爆发的前夜,还是退潮的开始?

突破背后的利润问题

对房地产公司来说,10月是一个残酷的月份。

10月25日,首服上市首日破发,跌幅26.67%;10月30日,和晶优活和世茂服务分别以7.89港元和16.6港元的发行价上市,相应的初始市盈率分别高达77倍和91倍。当日,和晶优火收盘下跌22.94%,世茂服务开盘价格为15.32港元,较发行价下跌7%。

世茂服务上市前,红杉资本中国持有1.3亿美元的战略股份,并获得5.33%的股份。红杉中国投资合伙人苏凯在今年9月底的一次物业管理报告发布会上表示,目前几乎所有的物业公司都在港股上市,但“如果你看看所有上市公司的招股说明书,你就不知道它们是哪家公司了。所有的招股书基本都是一个意思,就是有多少股票,有什么增值服务,社区流量怎么样,然后做什么。”

故事讲得再好,投资人最终还是会看利润,这就是苏凯说的:“看那张表”。而物业公司最基础的业务——物业管理,利润率较低。

招商局总经理石正林在2019年底的一次与投资人的见面会上曾坦言:“物业管理是一项很低的服务,清洁绿化,基本不可能获得很高的毛利。”

根据财务报告数据,2019年招商局基本物业管理的毛利率为8.47%,其中住宅为4.94%,非住宅为9.26%。

即使是地产界的明星公司——绿城服务,其财报显示,2015-2019年的物业服务毛利率分别仅为10.2%、10.2%、11.2%、11.4%和11.4%。

而大房企旗下的物业公司,有一项——的业务是依托于母公司的咨询业务(或者叫非主营业务增值服务)。根据上市物业公司的财务报告数据,这项业务的毛利率可以超过30%,在物业公司总收入中占很大比例。

以融创服务为例,其非主营业务增值服务收入从2017年到

毛利率最高的是社区增值服务,平均可以达到30%-40%。少数龙头物业公司的社区增值服务毛利率很高。如2019年,彩生活社区增值服务毛利率达到92.6%,碧桂园服务毛利率达到64.3%,保利地产毛利率达到40.7%。但其在物业公司收入中的比重较低。

“社区增值服务利润率高,但金额太小。向母公司收钱的咨询业务利润率是可以的,但是钱多了会影响母公司本身的利润和业绩,所以物业公司还是要看最后的物业。基本物业管理的利润率。”四川地产集团物业经理王力(化名)说。

但是物业管理的利润是有上限的。

9月18日,万科地产CEO朱保全在上海“跳跃”发布会上表示,地产是一个花钱的行业。每年1月1日,你收物业费。这笔收入已经结清,剩下的就是花钱了。

在财产成本中,最大的是人工成本。根据融创的服务计划书,在整体销售成本中,人员成本占60%以上,而保安等分包成本占20%,两者合计人工成本在80%以上。

2017年融创服务物业管理毛利率为1.6%,2018年上升至6.4%,但均低于行业平均水平;2019年突然上升到11.8%,达到行业平均水平。

融创表示,毛利率的提高得益于公司管理效率的提高。

100倍市盈率怎么细化?

对于急需上市的物业公司来说,最便捷的“赚”大收益和利润的方式往往是收购。

招股书显示,2018年世茂服务收入13.29亿元,第二年收入翻番至24.89亿元;2018年净利润1.46亿元,次年上升至3.85亿元。

收入和利润飙升,这是大规模收购的结果。上市前两年,世茂的服务收入下有7家物业公司,总购买价格为10.9162亿元。

招股书显示,世茂服务收购这些公司时,收购价格与净利润之比(无形市盈率)分别为12.5、1.2、10.6、17.9、9.3、14、14。

随后,随着世茂服务,他们的市盈率达到91倍。

融创服务收入的增长也来自管理面积的增加。从2019年底的5300万平方米到2020年年中的近1亿平方米,融创服务的扩展管理面积增加到4024万平方米,这是大规模并购的结果。

于2020年4月,融创中国的附属公司天津荣跃以人民币8.19亿元的代价收购开元地产54.61%的股份。开元地产被收购时的无形市盈率是13倍。

招股书显示,融创2018年服务收入为18.415亿元,2019年增至28.274亿元;2018年盈利9830万元,2019年上升至2.699亿元,2020年上半年达到2.508亿元。

这次融创服务发行了6.9亿股,约占总股份的23%。按照这个计算,融创服务的总股份是30亿股。融创服务每股发行价定为11.6港元,估值约为348亿港元,折合人民币293.63亿元。这一估值与2019年2.699亿元利润之比是静态市盈率的108倍。

但世茂服务收取的物业费明显低于世茂集团。世茂服务招股书显示,泉州三元一平米1月份的物业费仅为0.8元,而梁海物业和成都新一的物业费为1.7元,低于世茂集团的物业费2.4元。

2018年至2020年,融创服务收购的开元地产营业利润分别为8327万元、7725万元和3808万元,逐年下降。2017年年中至2020年年中,融创1月份的物业服务费分别为每平方米3.21元、3.15元、3.4元和3.03元,其中住宅物业服务费分别为2.93元、2.85元、2.89元和2.7袁媛。根据融创服务,融创服务的整体物业费在2020年上半年下降,由于劳

在上述讲话中,朱保全坦言,虽然上市公司愿意说90%以上,但实际上第一年物业费收缴率在70%左右,至少需要三年时间才能做到。

关于房地产高估值的争论

然而,业主心目中的物业形象与资本市场的光明表现大相径庭。

“如果做不到,可以先收钱。”9月中旬,宁波中良资本社区业主将此横幅送给万科地产,图片在社交平台上放映,立即引发市场热议。

“小区停水停电没人管,车库里到处都是蜘蛛网.如果你迟交物业费,你将无处可逃,无处可躲……”六月早些时候,歌手李荣浩公开谈论微薄的财产,有数百万的转帖,甚至还进行了热搜。

“物业公司收投资人钱的能力远远大于收客户钱的能力。”横幅事件发生后,万科地产CEO朱保全也在上海“跳楼”发布会上调侃道,“难道是一群工人搞出了一个让高智商高收入的行业?还是一群高智商的投资人投了一个不为人知的故事?”

泰康资产管理香港的一位房地产分析师告诉笔者,融创服务、世茂服务等物业公司的市盈率很高,基石投资者愿意认可这种高估值。除了这些房地产龙头企业的物业管理面积大,母公司的销售能力强之外,还可以不断为物业公司提供新的领域,而且因为这些公司声称要加大技术赋权的投入,扩大在写字楼和城市服务方面的业务。

在前面提到的发言中,苏凯也对地产股的高估值提出了自己的看法。他说很多物业公司的PE是40倍,而地产集团的PE只有8倍,很多人认为是“灌水”。但他认为,这其实是一个重新分配房地产群体价值的过程。

“物业管理行业应该不会这么低的PE,被打压了十年,集中发布。所以前几年增速会很猛,会发展40倍,50倍。”他说。

苏凯也表示,物业公司的两级分化会非常明显。市值越高,头公司PE越高,尾公司PE越低。

从现实中也可以看到估值分化的趋势。比如保利地产(2019年销售额排名第五)支持的保利地产,上市首日市盈率为40倍,最高为70倍以上;从中型房地产公司鸿洋地产分拆出来的鸿洋服务,上市首日市盈率更低,为26.66倍。

从最近上市的物业公司来看,世茂服务和融创服务的母公司都在销售榜前十位,而且这几年的增速一直很强劲。因此,尽管他们的上市估值创下新高,但仍由高淳和红杉资本投资。等待基石投资者;但由于和晶优火(其母公司为和晶泰富)和第一服务(其母公司为当代地产)从规模较小的房地产企业中分离出来,上市的高估值没有得到市场的认可,上市第一天就暴跌,估值立即回到了合理的队列。

苏凯说,某物业公司收购一个亿的面积是为了加成,而技术授权是为了权力。几年后,顺丰、美团这样的新花,可能会诞生在物业公司这样的传统企业里。这也是目前总公司PE会越来越高的重要原因。

此外,10月份上市的优秀工商企业服务在上市首日依然上涨,虽然IPO市盈率超过60倍,因为管理区域以商业地产为主。

“由于商业地产的物业费和利润远高于住宅地产,资本市场现在非常重视写字楼和住宅以外的城市服务。”王丽说。

目前,大型物业公司正在积极拓展商业和城市服务。例如,万科地产已将其业务从住宅扩展到住宅

万达集团一位人士表示,虽然之前万达的住宅物业卖给了蔡晟,而且近几年的住宅楼盘销量不大,但管理的面积不大,但万达旗下有庞大的商业地产项目。如果把这个楼盘重新焕发生机,未来会有很多想象空间。

未上市公司与时间赛跑

前面提到的泰康资产管理房地产分析师表示,本质上所有开发商都有剥离物业的动机,因为其在房地产母公司的估值只有5-8倍,而且拆分到物业板块,因为属于轻资产模式,现金流稳定,更受市场追捧,估值可以达到20-100倍。

今年4月,R&F、张莉和李思廉的两位创始人将R&F地产旗下的田丽地产私有化。实际对价为4.74亿元,田丽地产2019年税后净利润为5418万元。按照这个计算,交易市盈率是8.7倍,远低于地产股的平均市盈率。目前,田丽地产尚未上市。

但是留给开发者的时间不多了。今年下半年以来,地产股频频破发,资本市场对它的热情开始慢慢下降。

东方财富数据显示,10月份房地产板块平均股价下跌11.5%。其中,10月25日上市的首服领跌41.67%,金融街地产、合景优活、时代邻里等5家物业公司跌幅均超过20%。

从这轮估值修正来看,公司越小跌幅越大,而碧桂园服务等龙头公司跌幅较小。从行业整体市值来看,东方财富数据显示,8月份地产股总市值为4614亿港元,但10月份4家新上市公司总市值下降2.53%,至4497亿港元。未来,随着越来越多的上市物业公司,而该板块的总市值是不变的甚至是微缩的,市场资本向总公司趋同的效果会越来越明显。

苏凯建议,物业公司一定要形成自己清晰精准的定位,而不是自我满足。“总公司需要扩张,中心公司需要提速,尾公司需要规模化,最后还要形成自己的核心竞争力。”