解局|再拿90亿老改革恒大联手中海万科加码广州
观点地产网的寺门以前叫窦固，也叫永泰。
这是《广州记》英里外的窦固村。“从此出海，无边无际”；这是唐代刘禹锡写的“浪静鲸息”的出海之地；这是一个有近2000年历史的古村落，是海上丝绸之路的起点。
一个古老的村庄承载着许多故事。
12月4日，庙头村旧村改造工程正式开工投资。据悉，该村登记人口3730人，重建区总用地面积约184.236公顷(新建面积78.12公顷)，均为集体建设用地。
上述旧村改造项目总投资约90亿元人民币。
据悉，恒大已经联系了庙头村，这次恒大将与创盛悦联手参与上述旧房改造项目。
事实上，从广州起家的恒大，早年并没有涉足当地的旧城改造业务，直到2020年才陆续拿下增城、南沙、黄埔等项目。显然，许家印也想在广州的旧城改造浪潮中分一杯羹。
然而，在这股浪潮中，广州股市的竞争不断升级。除了保利、R&F等地方领导外，圣龙、龙湖等一些房地产企业也在增持。恒大这个“新人”无疑将面临更大的竞争。它与庙头村的故事应该如何发展？
90亿入局庙头村旧改
当中国城市进入存量时代，城市更新成为规划的主要领域。在政府优惠政策的情况下，无论是巨头还是中小房地产企业都想分一杯羹。
12月4日，广州市公共资源交易中心正式公布黄埔区绥东街庙头村改造项目公开引进合作企业。
据悉，庙头社区位于黄浦江畔，东临南湾社区和夏媛社区，北接龙头山森林公园，西接广环高速公路。全村土地总面积502.80公顷，共有14个经济合作社。根据规划指标，项目规划新增用地面积78.12公顷，总建筑面积184.236万平方米；该村重建安置面积93.289万平方米，总登记人口3730人。
“黄埔庙头村项目地理位置非常好，改造后项目区位效果显著。”有分析人士告诉视点地产新媒体，庙头村珠江穿城而过，107国道穿城而过，还有广州东二环、姜妍高速、在建疏港大道、地铁13号线等。交通便利。
但上述项目也对合作企业提出了更高的要求。
投资公告明确表示，庙头村要求合作企业必须是香港上市公司；2019年审计报告总资产不低于30亿元人民币；2019年交易量和交易面积位列全国房地产企业前十。此外，本项目实行联合体投标，但联合体成员不得超过2人。
分析人士提到：“(庙头村旧房改造项目)基本确定是恒大。恒大之前接触过庙头村，在这份招商文件中，完全符合香港上市企业的要求，总资产不低于30亿元。
其实庙头村的旧改是2018年正式启动的。同年7月，庙头社区旧村综合改造意愿投票，同意率高达98.7%；随后，去年3月5日，庙头小区股东代表与高新区集团、亿丰公司、同创盛悦公司签订了初步服务协议。
恒大今年10月首次亮相。当时，开工仪式在庙头村展厅举行，从现场展示来看，恒大的海报和展板w
据悉，同创盛悦是同创集团的全资子公司，同创集团是由万科、中海的一批前将领创立的。同创集团参与深圳南山区汉唐街旧城改造项目、深圳盐田谢赫电厂旧城改造项目，并管理深圳龙华广西工业区旧城改造项目。
旧房改造工程具有工程量大、前期投资大、周期长的特点。对于恒大来说，拉莱同创集团参与庙头村旧房改造，一方面可以借鉴同创的经验，另一方面也可以分担风险。这种“合伙”模式无疑是一种很好的方式。
广州旧改赛道
恒大集团1998年首次布局广州。当时名不见经传的许家印以1.34亿元的价格拿下海珠区周楠路农药厂地块，底价686元/平方米。
随后，恒大首个住宅项目——金碧花园以2500元/平米的价格推出。由于售价低于同期竞争产品，金碧花园成为当时海珠区销量最高的楼盘之一。之后恒大和许家印的名字进入了人们的视野。
可以说农药厂成就了许家印，但今天许家印有了更大的野心。
据悉，今年以来，恒大为改造旧广州付出了巨大努力。5月30日，经过村民公开投票，恒大被整合为广州增城夏静村第二、三、四、六经济合作社旧村旧城改造项目正式合作企业。
随后，7月4日，恒大被广州南沙大港镇古龙村村民投票，成为村改项目官方合作企业；10月21日，广州市南沙区大港镇鸭梨村村民委员会举行公开介绍合作企业活动及成员代表投票会议。恒大获批亚利村旧房改造项目合作企业，投资预算约19.47亿元。
此次拿下的黄埔区庙头街旧房改造项目，成为恒大在广州的第四个旧房改造项目。
事实上，由于传统的招标、拍卖、挂地等方式的征地难度越来越大，增加更多的城市更新是房企增加土地存量的重要环节，而广州作为大湾区“老的、重要的改变地”，无疑是恒大的布局重点。
恒大集团总裁夏海钧在2020年中期业绩发布会上表示：“随着房地产增量市场迎来天花板，房企需要挖掘股市寻找新的业绩增长点，城市更新将成为未来发展的必然。”
据报道，截至今年年中，恒大已布局104个旧城改造项目，大部分位于大湾区：深圳55个，除深圳外，大湾区12个；还有11个太原，4个石家庄，3个昆明，3个贵州，2个郑州。
相对而言，旧房改造项目的征地成本低于招投标、拍卖、挂牌等方式，但正是基于此，近两年随着广州旧房改造全面爆发，一批国外房地产企业利用旧房改造在广州布局。
恒大作为广州本土企业，很少布局本土老装修项目。因此，面对激烈的竞争，如何掘金成为市场关注的焦点。
同时，这次拿下的庙头村旧房改造工程位于广州市黄埔区。黄浦区在出台“十大旧城改造”政策后，形成了“快拆、快批、快建”的黄埔旧区改造模式。这种快模式无疑会迫使开发商加快旧房改造，这是任何企业都难以做到的。
分析人士赞同上述观点：“恒大是黄埔第一次老改革，是否能适应这种模式很难说。”
回到项目本身，庙头旧村改造涉及的土地权属也比较复杂，其中庙头地区国有土地夹杂黄埔化工厂、东风化工厂、博罗寺船厂、火电生活区，改造无疑具有挑战性。
http://