“十四五”房地产发展新理念:增强消费功能 弱化投资功能
“十四五”房地产发展新理念：增强消费功能、弱化投资功能
“十四五”计划提出了“促进住房消费健康发展”的理念，同时强调“坚持房屋是为了居住，不是为了投机，租售并举，按城决策”的导向。在此之前，使用的是“稳定住房消费”。虽然只有两个区别，但从“稳定”到“提升”的内涵显然有了一些新的变化。
应该说，“稳定”有积极的一面，也有消极的一面。可以认为，房地产市场不会出现明显的变化，房地产市场会发生一些变化，既可以维持现状，又可以对现状进行一些调整，从而达到稳定的目的。市场繁荣稳定，市场萧条也稳定。强烈的消费欲望能带来稳定，微弱的消费欲望也能形成稳定。只要稳定，就能达到目的。
“促”体现了更加积极主动的态度，即通过促进消费来稳定房地产市场，促进房地产市场健康有序发展，充分发挥房地产市场对经济和消费的促进作用，更充分体现了“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位。
事实是，无论是“房无投机”还是“按市决策”，出发点都不是遏制房地产市场，使其不景气，而是解决房地产市场过度发展、房价过度上涨、广大居民购房压力过大等问题。只要房地产市场能够健康有序发展，调控政策就可以退出，市场就可以调控房地产市场、房价和居民购买行为。
显然，需要对房地产市场的认知进行有效调整，改变目前房地产市场投资功能过于强大、消费功能过于薄弱的格局，有效增强房地产市场的消费功能，削弱房地产市场的投资功能，使消费成为促进房地产市场健康稳定发展的动力。 改变地方政府和企业对房地产市场的认识，使房地产成为国内周期的重要组成部分，成为新发展模式的推动力而不是阻碍。
要知道，中央提出的“双循环”新发展模式，不仅是为了适应疫情的需要，也是为了适应经济转型和高质量发展的需要，不仅是为了眼前的经济发展，也是为了长远的经济发展。房地产作为国民经济的重要组成部分，离不开“双循环”，更不可能因为满足居民住房需求而出现严重问题。“十四五”计划提出的“促进住房消费健康发展”的要求，就是要充分发挥住房消费在“双循环”中的作用。
显然，十四五计划提出的住房消费不是以前的以投资推消费的概念，而是住房消费的变化是由市场和居民购买力根据居民的需求决定的。这里所说的住房消费，不仅仅是买房的消费，还有租房的消费，包括住房条件的改善、住房设施的改善、住房功能的优化、住房质量的提高、住房格局的调整。即使是中低收入群体也不仅仅是为了生活，改善住房条件也是一个非常重要的方面。
这也意味着地方政府和开发企业要深刻认识到，在“十四五”期间，投资不可能推动房地产市场向前发展，也不可能允许地方政府建设更多的空置房屋和存量房屋。而是要根据居民需求科学制定投资计划，合理安排商品房和出租屋的比例，有效提高出租屋在所有房屋中的比例。深圳正在积极借鉴新加坡的住房模式，稳步提高出租屋比例，力争出租屋占全部住房的比例达到一半左右。其他地方要根据自身需要，稳步提高出租比例。如果租房比例能超过50%，对房价有积极影响，对解决中低收入群体的住房问题有非常重要的作用。
根据“十四五”计划提出的房地产市场目标和要求，住房投资，特别是房地产投机，将更加严格，更难打击。尤其是房地产投机，在“十四五”期间将受到更严重的打击。那些试图通过炒房赚取暴利的人，会在一起相遇，一起战斗，永远不会手软。这样，地方政府就需要打破房地产投资拉动经济的主导观念，树立科学发展观。
正因为如此，地方政府在编制“十四五”计划时，必须注意把握房地产问题的规模，在深入调查研究的基础上提出合理的目标和计划，多做促进住房消费的工作，而不是投资房地产市场。特别是，必须把住房租赁市场作为发展和稳定当地房地产市场的主要目标之一，以最大限度地发展房地产租赁市场，建立多层次的房地产租赁市场。特别是，国有房地产企业应该在发展房地产租赁市场方面做更多的工作，发挥更多的作用。