“押马”的模式不可持续 长期出租的公寓到处都是
近日，国内长期租赁公寓服务商蛋壳公寓(DNK)面临成立以来最大的危机。很多维权者和供应商都来公司总部索要欠款。此后，“蛋壳公寓即将破产，寻求接管”的消息甚至在业内传开，但很快被各方否认。
出乎所有人意料的是，2020年是蛋壳公寓敲响纽约证券交易所的第一年，现在显然是它的“生死之年”。另一个青客公寓(QK。美国)在美上市也未能幸免。在此之前，它已经遇到了生存危机。因为陷入了房东和房客的房租漩涡，很多房子最后都交给了国有银行机构。
与此同时，中小型长期租赁公寓企业也纷纷倒闭。据《中国经营报》记者不完全统计，截至记者发稿时，今年已有近50名家长因租住公寓被杀。天空调查数据显示，被取消或撤销的长期租赁公寓相关企业约占总数的15%。此外，中国约有22%的长期租赁公寓相关企业出现运营异常，近5%的企业受到行政处罚或存在严重违法行为。
记者调查发现，长租公寓行业的震荡背后，一方面是疫情对房屋租赁市场的巨大冲击，使得已经“银根紧缩”的长租公寓企业更加困难；另一方面，该行业所依赖的“低产出、长收益、短支付的AG”模式的抗风险能力低下的弊端无疑暴露无遗。此外，许多租户报告称，一些房屋中介在高额佣金的诱惑下，故意“撮合”客户租赁长期公寓。
可见，很多长期租赁公寓企业只是粗放式的争夺市场，而忽略了精细化运营和盈利模式的探索，使得整个行业大而无用。市场已经给出了长期租赁公寓应该加速飓风还是逐步移动的答案。
“歧义”的中介
“蛋壳、清客、意、享等科技创业背景的公寓运营商，客户获取成本更高。由于缺乏自己的渠道，除了广告分流，还严重依赖中介公司。”京汇智库首席经济学家胡景晖表示。
记者采访了很多长期出租公寓的从业者，了解到一般有两种获取客户的方式：一是让业务员在58或者安居客的平台上发布挂牌，个人信息会以某房产中介的身份展示；二是公司与中介合作，“中介推荐客户，成交后中介获得一笔渠道费，通常是租金或房价的一半”。
今年8月，上海房主陶小姐将位于中环滨江大厦的阁楼公寓委托给中介出租。自称是中介公司工作人员的邓群群与她就董波路店的租金进行了谈判。
“整个过程进行得很自然，店里的人也没有质疑邓的身份。他还用店内电脑帮我做了补充合同。”陶小姐回忆说，邓爆出了一张房产中介的一年期《房屋租赁合同》，附《授权委托书》。但在律师的建议下，陶小姐没有在委托书上签字，最终同意邓二群以高于目前市价200元的价格接管该房屋。
在收到房租前，邓以添置家具、修空调为由，要求陶小姐支付3500元的家装、维修费用和4000元的代理费。但是家具还没加进去，付逸公司就跑了。陶小姐发现邓爆裂是的业务员，根本没有中介服务资格，也不是上述中介公司的业务员。她只借了中介公司的场地，中介费也进了她的口袋，而她的房子其实是用来办公的。
“根据合同，我要求付逸只出租给自己居住，不用于办公。根据租赁合同p
记者来到中环滨江大厦，发现2123室门口赫然挂着“上海普之辉建筑工程公司”的牌子。该楼物业工作人员表示，有一家公司在房子里工作，尽管多次要求，公司没有下楼登记信息。
上海何志律师事务所律师徐怡音认为，在“二房东”付逸“出走”的情况下，任何转租关系都需要大房东陶小姐的同意。目前，在该房屋内工作的浦志辉公司的行为已经违背了陶小姐与付逸签订租赁合同的初衷，因此可以行使其物权主张收回该房屋。
上海创源律师事务所合伙人丁兴峰律师认为，销售人员和中介也是长租公寓P2P欺诈的关键环节，警方应将其作为整个欺诈环节，追究销售人员的责任。
粗放经营模式
长期租赁公寓的失败归根结底在于“高收入低产出、长收入短支付”的传统运营模式难以获得盈利空间。
今年3月，刚来杭工作的陈晓(化名)考虑到自住方便，选择了余杭区臧倩街的一居室阁楼。因为一年还一次房贷更划算，陈晓选择了一次付清33800，月租2600。
“本来没考虑过类似的公寓，但是网上找房子，发现总能找到这样的公寓。”陈晓抱怨说，享受跑步之后，才知道这个阁楼的房价高达每月4000元。同地段的另一名租客赵静(化名)也表示，她在维权时得知自己住的一间卧室的价格是4000元。对比维权组的资料，陈晓粗略估计，租房款占房价的70% ~ 80%。
杭州某舒适公寓的一位房东向记者透露了这样的细节：原本打算收回房子的公司，除了舒适公寓，还有一个链家，我爱我家。“享受的价格最高，另外两个中介看到自己在享受房子，就直接走了。”
李先生过去是一名道德推销员。他告诉记者，合肥有专门做租赁的团队，也有什么都做的团队。专门出租的团队租一套佣金1000元，同时收做的团队可以拿到两个佣金，总共1200元左右。
此外，道德管理也很混乱，业务员继续私下操作，用“假名片”赚取更多的渠道费，主动索要“回扣”。李老师说有个现象，业务员把房子涨价了，要求和房东合租。“只要太高，一般都是主管给的。就算太高也没事。业务员能盈利就走人。”
这种模式只是在打一场“消耗战”，总有一天现金流会枯竭。记者获悉，早在6月份，员工工资就少发了，还被拖欠了一周。5月到6月，离职员工去合肥，暗示总部堵门要工资。
对此，胡景晖表示：“长期租赁公寓行业需要精细化管理，如装修、租赁管理、淡季调整等。科技创业背景公寓刚刚进入这个市场。为了扩大规模，管理将是广泛的。这也是我觉得这种背景企业做不好长租公寓的原因。”
胡景晖认为，长期出租公寓的房客收取的租金一般为半年或一年一次；付给房东的房租是按月或按季度支付的。当租赁公司支付租金时，他们形成了巨大的资金存款。这部分资金没有监控，企业可以随意控制，导致资金错配的风险。
“现在的长租公寓，旺季不旺，淡季清淡。”宇多多创始人魏良庆告诉记者，今年整体资金较去年有所下降，房屋入住率也同比下降2% ~ 3%。疫情只是长租公寓问题的加速器，商业模式才是主要问题，比如高价收房pr
记者注意到，早在2019年7月，住房和城乡建设部就公布了首批纳入住房租赁市场发展试点名单的城市，其中包括上海、南京、杭州、合肥等16个城市。
今年7月，天津、宁波等8个城市成为第二批入围城市。这24个城市的试点示范期为3年，中央政府每年根据城市水平拨付6亿元至10亿元不等的资金，主要用于多渠道筹集租赁住房上市资金、搭建租赁信息服务和监管平台，以及其他与住房租赁市场发展相关的费用。
对于长期出租公寓企业的监管，杭州做出了重要一击。今年8月，杭州市住房保障和房产管理局发布《关于进一步落实住房租赁资金监管相关工作的通知》号文件，规定从8月底开始，将相关租赁资金缴入租赁资金管理专用存款账户；9月30日前完成2020年新增受托房屋风险防控资金支付，现有受托房屋支付30%风险防控资金。
从那以后，全国各地都在发布文件，以“提醒”当前长期租赁公寓行业的潜在风险。
针对蛋壳公寓引发的轩然大波，11月17日，深圳市住建局发布《关于切实规范住房租赁企业经营行为的紧急通知》，重点提出七项具体要求，以有效规范房屋租赁企业的经营行为。特别强调的是，收租方式不应该是“低AG”、“长收短付”，不应该诱导租客使用“房租贷款”。
对此，深圳市住建局表示，今年以来，由于疫情影响，国内长期出租公寓“雷击爆炸”事件频发。《紧急通知》颁布，进一步明确了相关法律法规规定房屋租赁企业不得实施的经营行为，引导房屋租赁企业规范经营，有利于防范和控制房屋租赁领域的风险，维护房屋租赁当事人的合法权益。
另一方面，国有企业等“国家队”在中央政策号召下先后入驻房屋租赁市场，在行业内起到了“风向标”的作用，但入市进度相对缓慢；至于房企，在房屋租赁领域已经初具规模。凭借他们在住宅开发方面的经验，他们可以提高公寓产品的质量。
根据Cree研究报告，作为保障居民住房需求的民生工程，租赁住房市场的发展不仅需要增强市场化运作能力，还需要相关机构积极发挥“碎石道碴”的作用，为行业发展保驾护航。
在胡景晖看来，国家发改委和中国证监会已经发布了“430”通知，拉开了REITs在中国公开发行的序幕，支持了REITs在包括长期租赁公寓在内的商业地产公开发行的前景。但鉴于长期租赁公寓行业投资周期长且大，回报慢，行业未来会实现盈利。当年化收益达到5%时，可以引入保险、养老金等避险基金。
胡景晖还建议，国家发改委也要率先制定系统的长期租赁公寓10-20年产业规划，将长期租赁公寓纳入与民生相关的现代服务业，给予企业财政补贴、税收优惠、贴息贷款等。
(编辑：京校对：阎景宁)