蛋壳公寓危机背后:170家父母租房的公寓企业消失了 你踩过什么雷？
2018年以来，高沃公寓、色彩公寓、艾公寓、丁家公寓等一大批长期租赁公寓企业经历了打雷和跑事件。
策划：腾讯新闻江波
长期出租公寓雷再次成为舆论焦点。在经历了“CEO被查、资金链断裂、高管离职、退租风暴”的风波后，在美国上市的国内长期出租公寓龙头企业蛋壳公寓(蛋壳公寓)陷入危机。
据公开数据显示，作为国内知名的房屋租赁公司，蛋壳公寓拥有40多万个管理用房，100多万个服务用户。自今年6月CEO被调查以来，资金链断裂、出走、破产等消息不断。接连爆发。最近由于租客和房东大规模维权，蛋壳公寓危机进一步升级。
由于涉及人数众多，对舆论产生了不良影响。许多政府部门相继卷入蛋壳公寓危机。北京市住建委成立了专门小组，深圳市住建局采取紧急措施防止失控，重庆、成都、Xi等地开始对租赁市场进行排雷。
陷入困境的不仅仅是蛋壳公寓。同样在美国上市的青客公寓也连续三年亏损，2019年净亏损4.98亿元。业内大佬不断暴露出“加租”、“解约”、“租贷”等纠纷。还有更多的中小型长期租赁公寓没能熬过行业寒冬。据统计，从2020年开始，已经有20多套长期出租公寓发生爆炸，跑了。三年来，170家父母租房的企业消失了。
长租公寓：起源于2011年，市场集中在一线城市
长期租赁公寓作为房地产市场的一个新兴行业，在中国已经很久没有出现了。
2011年后，中国一些大城市开始出现新的租房产品——青年公寓。这种集中型公寓主要是基于传统的商业地产运营模式，通过自持式土地开发或楼宇租金改造的方式进行运营，可以提供大面积的公共使用，如健身房、便利店等场所，受到白领的青睐。目前，集中公寓在许多知名的长期租赁公寓品牌中占很大比例。
除了集中式公寓，还有分散式的公寓形式，业主闲置的房子由运营公司出租，然后装修，配备家具家电，再租给消费者。
此外，根据消费者的不同需求，长期租赁公寓分为服务公寓和青年公寓。服务公寓的一般消费者是高端和涉外客户，而青年公寓的大多数是普通白领和蓝领客户。
目前国内长期租赁公寓市场以分散式公寓为主，主打品牌有链家下的自由、我爱我家下的翔宇、最近爆的蛋壳公寓。集中公寓相对较少，知名品牌有万科旗下的于波、龙湖旗下的关羽、徐汇旗下的於陵。
从全国长期租赁公寓市场布局来看，目前主要集中在一线城市。具体来说，上海、北京和广东在比例上排名前三，分别为29%、28%和13%。
政策支持：长租公寓迎来发展风口
经过几年的广泛发展，长期租赁公寓这一新行业在2015年迎来了一个政策窗口。为了解决高房价压力下人们的住房需求，国家开始大力发展租赁市场。住房和城乡建设部、央行、国务院办公厅、国家发展改革委等相关部委先后发文《加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》、《关于放宽提取住房公积金支付房租条件的通知》、《加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》、《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》、《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》等。
在中央新政的支持下，全国各地出台了各种鼓励住房租赁的政策。2017年7月17日，广州《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》；8月18日，南京发布《南京市住房租赁试点工作方案》；九月
城市新移民对生活的巨大需求，导致资本投资长期租赁公寓这一新兴产业，争夺魔方公寓、链家、优客一家、优等。这是长期租赁公寓早期发展的龙头企业，市场上的龙头企业也欢迎大量投资。早在2013年，魔方公寓就完成了6000万美元的A轮融资，2014年，又收到了雷军牵头的1亿元融资。
应该说，2015年之前，资本市场会对长期租赁公寓进行广泛投资。但在此期间，由于大部分企业处于创业初期，融资金额相对较小，累计融资金额约为32亿元。2015年后，随着国家对房屋租赁行业扶持政策的出台，长期租赁公寓进入快速发展阶段，融资金额也相应增加。其中，2016年，长期租赁公寓企业披露融资事件41起，融资金额46.44亿元；2017年，长期租赁公寓行业通过43项融资获得投资51.39亿元；2018年全行业融资31笔，投资近90亿；2019年，随着打雷跑路事件频发，长期出租公寓遭遇“资金寒冬”，融资难度加大。融资事件也减少到16起，但融资金额达到123亿英镑的新高。
之所以如此，是因为投资开始集中在行业内的龙头企业。2019年，只有蛋壳、窝渠、成家、魔方、紫茹这五个父母租的公寓，获得了超过18亿美元的投资。
资本追捧：长租公寓四年融资超三百亿
由于政策支持和住房需求旺盛，各种资本也加大了投资。长期租赁公寓行业进入快速发展时期，众多知名公司和品牌相继诞生。据中国饭店协会公寓委员会统计，仅2015年一年，全国就有500多家大型公寓企业，100多万套公寓房。
天眼查《关于加快发展和规范管理本市住房租赁市场的通知》显示，目前全国有900多家父母租房的公寓相关企业，其中深圳的长期租房公寓企业数量最多，超过150家；北京、上海、成都等地也有50多家与长期租赁公寓相关的企业，Xi、佛山、广州、杭州、泉州、郑州等城市的长期租赁公寓相关注册企业数量也位列全国前10名。
数据显示，长期租赁公寓行业的龙头品牌分为两类，一类是以房地产企业为主的集中公寓品牌。目前市场排名前三的分别是万科旗下的公园居(23万间)、龙湖旗下的冠宇(11万间)、徐汇旗下的於陵(7万间)。
除了房地产企业的品牌，还有以魔方公寓为代表的集中运营商，目前经营规模已达10万。
但在数量上，基于分散式公寓的品牌运营商更有优势。市场排名前三的企业是我爱我家旗下的紫茹(100万)、蛋壳公寓(40万)、翔宇(25万)。
市场份额：自如、蛋壳、相寓排前三
由于行业竞争激烈，很多运营商为了从房东那里拿到房子，不得不哄抬房价抢占资源。尤其是一些企业的资金链，由于高买低卖和盲目扩张，开始出现问题。自2018年以来，高沃公寓、色彩公寓、艾公寓、丁家公寓等一大批长期租赁公寓企业经历了雷击爆炸和跑单事件。
此后，全国许多地方长期租住公寓的雷击爆炸愈演愈烈。据公开数据，仅2019年一年，就有近60家父母租住的公寓企业陷入困境，40多人带着雷跑了。这一年，上海的相遇公寓、南京的勒卡公寓、北京的恒业、Xi的万超相继爆发，杭州成为“重灾区”。郭昶、威克公寓、德裕科技、钟铉地产相继爆发资金链危机。
进入2020年后，在健康事件的影响下，发展中国家的健康问题日益突出
据壳牌研究院不完全统计，2017年至今，陷入资金链断裂、业务纠纷、跑路的企业多达107家，而今年发生“雷爆”的企业有近40%，其中近70%是“高收入低租金”模式造成的。
融资渠道被阻断，经营压力急剧增加。越来越多的长期租赁公寓从市场上消失了。据公开数据显示，已被注销或撤销(需进行工商登记)的长期租赁公寓相关企业约有170家，占相关企业总数的15%。