东北打响楼市降价第一枪？哈尔滨新政会给全国房地产带来什么？
前几天哈尔滨发了《关于疫情期间促进我市房地产市场平稳健康发展相关政策的通知》。为了鼓励房企“卖房”，给出了很多建议：本《通知》中有14项扶持措施，其中有一些“打折促销”的非常规操作，比如放宽公积金贷款政策，甚至鼓励房企采取打折促销、团购等方式，根据市场情况销售新商品房盈利，很有诚意。
有人分析，打折只是一个幌子，只是为了解决目前哈尔滨房地产销售困难，缓解“库存”压力。据《100城库存研究报告》统计，截至10月底，全国100个城市新建商品房库存总量为50233万平方米。根据10月份的库存销售比数值排名(去库存期)，哈尔滨排名第六，去库存期为23.1个月，超过了14个月的合理价值水平。
此外，哈尔滨新房成交量也呈现出明显的下降趋势：从年初的1.3万套下降到1万套，新房成交量从去年每月74亿套下降到今年每月44亿套。数据显示，今年上半年，哈尔滨成功出让住宅、商业、住宅用地53处，面积超过334万平方米。
最近关于哈尔滨的新闻可以说是非常嘈杂。大家都在说哈尔滨发生的事情，应该怎么看待哈尔滨？很多人都说哈尔滨目前的楼市其实是中国楼市松动的第一枪，甚至说这是代表中国楼市的中国楼市救市政策，最后开始降价。这是中国房地产开始降价的一个起点，但是这个说法有没有道理，应该怎么想？
首先要明白，哈尔滨房地产市场目前的现象是由其自身的特殊情况决定的，为什么哈尔滨会出台所谓的房地产市场政策，在很多人眼里是相当特殊的。其实是因为整个哈尔滨市场成交量有比较明显的下降，我们也看到哈尔滨新房成交量有明显的下降趋势，从年初的1.3万下降到1万，新房成交量从去年开始达到每月74亿。今年已降至每月44亿元。另外，从去库存的角度来看，哈尔滨的去库存周期很长。从这个角度来看，如此长的去库存时间也导致了哈尔滨目前房地产市场相对冷清的状态。正是这个原因，哈尔滨市出台了现行的房地产政策进行调整。对于一个非常有名的大城市来说，目前由于房地产市场比较冷，通过“一城一策”的调整，可以在全国住房市场不投机的前提下，对房地产市场进行合理的调控，所以哈尔滨的情况有其特殊性。
其次，我们必须考虑到，任何一个城市的房地产价格，归根结底都是其人口问题的体现。一个城市的房地产价格之所以能如此之高，是因为它的人口处于大规模集聚的过程中，因为大量的人聚集在一起，特别是城市化带来的人口大集中，会直接导致这个城市发展过程中的人地矛盾，即人口不断增加，土地相对不足，所以必然导致房地产价格的上涨。就像我们之前说的，判断一个城市的房地产是否会上涨，最好的方法就是看人口和经济增长。如果一个城市经济长期增长，人口仍在上升，属于人口净流入的城市，那么其房地产价格肯定会有上升空间，这是由整个城市特殊的经济发展水平决定的。如果一个城市的人口是净流出，那么房地产价格必然下降。我们可以看到，哈尔滨的常住人口这几年其实是在下降的。2017年哈尔滨常住人口1092.9万人，到2019年只有1076.3万人。在这样的情况下，哈尔滨的房地产支持力度必然不足。
因此，我们需要了解哈尔滨目前的问题，并不是说它们代表了中国房地产市场的大趋势，而是不同城市之间问题的反映，也是中国房地产市场正在进入分化状态，不同城市的情况不同，结果也不同。