徐州调控满月56个月后房价降了吗？
时代周刊记者刘
经过56个月的房价上涨，徐州的房价终于略有下降。
11月13日，《时代周刊》记者查询安居客，发现徐州市东城区某楼盘二手房平均挂牌价格为12464元/平方米。这个价格一个月前是14700元/平米，下降了12.16%。“上个月挂的价卖不出去，最后成交价也比较低，所以这个月的挂牌价降了一点。”房产中介向《时代周刊》记者解释。
一个多月前，10月9日，徐州市住房和城乡建设局官网发布《关于进一步促进市区房地产市场健康发展的通知》(以下简称《通知》)，从增加住宅用地供应、限制售期等方面提出八项控制措施。
持续的上升趋势可能会被抑制。截至11月12日，根据安居客的数据，徐州11月份平均房价为10556元/m2，10月份为10570元/m2。
“调控对房价的影响是存在的，尤其是二手房，会对买卖双方产生一定的心理影响。”住房研究所所长张博向《时代周刊》记者解释说，在这种情况下，在投机行为严重、房价上涨过快的社区，房价下跌是正常现象。
卖方和买方都受到监管政策的影响。
“根据新规定，新备案的商品房建筑面积不足10万平方米的，备案价格一年内不得调整。”11月9日，房地产网管家告诉《时代周刊》，这让开发商无法随意提价，买家会担心自己房子的升值空间，所以买房时会更加谨慎。
林鹏，徐州人，手里有五套房，想再买一套别墅投资，现在只能观望。“以前浙江朋友想投资徐州的房子，现在都不敢动了。”
棚改助推
徐州房价从2016年开始上涨。直到今年10月20日，国家统计局9月公布的70个城市价格指数显示，徐州新房和二手房价格分别上涨1.4%和1.3%，居全国第一。至此，徐州房价连续56个月上涨。
“2016年房价上涨主要是由于徐州的棚改政策。”10月30日，上海研究所所长方巍向《时代周刊》记者解释说，这不是市场需求的突然增加或供应的短缺。
徐州是中国老工业基地和产煤区。90年代末，徐州矿务局成为国家认定的第一批超大型企业，是江苏省主要煤炭生产基地。由于长期失修，缺乏配套基础设施，大量工人住房逐渐破旧，狭窄的房屋不便于二次改造，成为棚户区。
2016年6月17日徐州发布《关于印发供给侧结构性改革去库存的实施意见的通知》，要求提高棚改货币化安置比例，原则上不低于60%，各县(市)、铜山区、贾汪区原则上不低于55%。
“我家2016年拆迁，76.13平米的房子赔了20万。”林鹏回忆说，当时市区房价6000多元/平米，在市区买一套同面积的房子，总价40万可以补20多万。
棚户区拆迁户带币入市，助推徐州楼市。
时代周刊记者查询聚汇数据，发现徐州2016年平均房价为6620元/m2，2017年上涨至8530元/m2。“棚改货币化安置比例高是徐州房价飙升的重要原因之一。”方巍对此进行了分析。
2017年，徐州计划改造19117个棚子，面积269.4万平方米。2018年棚改计划达到2127万平方米。2018年，中智研究院发布《中国指数研究院分析师2018春节回乡见闻系列报告》，指出徐州是长三角最大的城市。
除了棚改，庞大的人口也为徐州楼市的崛起提供了基础。据江苏省统计局统计，
人口红利为徐州提供了卖方市场，货币安置政策推动而非棚户，徐州房价持续上涨。巨汇数据显示，2019年徐州房价上涨至10387元/平方米，突破万元大关，较2016年上涨3767元/平方米。
“按照现在的房价，房价已经涨到90多万，比当初的购房价格翻了一倍。”林鹏看中了这种上升速度，成了徐州的投机者。
高房价赶人
方波，山东人，今年刚到徐州当公务员。他想在徐州买一套房，但是在他喜欢的东城区，地段好的楼盘已经卖完了，房价基本在1.8万元/平米以上。“东城区配套设施目前不全，有一个成熟的商业区。”高房价让方伯放弃东城区。
外地人觉得徐州难以落户，本地毕业生纷纷出逃。
根据专业友集数据，2019年徐州市平均工资为5840元，在江苏省13个城市中仅排第8位。“上海工资高，这里发展机会不多。”王慧是徐州医科大学的毕业生，来自县城。她觉得城市的条件好了很多，但毕业后还是选择了离开。
徐州目前有12所大学和20万大学生，其中许多人选择像王慧一样离开。《徐州市国家可持续发展议程创新示范区建设方案（2020—2022年）》提到2018年徐州高校毕业生流入比例仅为0.49。以中国矿业大学为例，本科及以上学历的毕业生留在徐州就业的不到5%。
徐州从房地产市场调控和产业发展两方面解决了“留不住人”的问题。
10月9日晚，徐州市住建局官网发布《通知》，提出增加住宅用地供应；要求一年内不得调整商品房备案价格；市区内一套房自权属登记之日起2年内或网上签约后5年内不得上市交易；两套以上城镇户籍和一套以上非城镇户籍自权属登记之日起3年内或网上签约后6年内不得上市交易。
"对监管政策的限制确实可以打击投机性购买."方巍表示，目前徐州土地供应紧张，增加土地供应或使用非市场手段可以迅速降低房价。
11月13日《时代周刊》记者询问安居客，发现徐州平均房价有下降趋势。徐州9月份均价10650元/m2，10月份均价10570元/m2。11月前两周，徐州均价跌至10556元/m2。
"调控房价，保持稳定是最终目标."张博认为，如果不进行调控，房价上涨的预期会增加，这将推动土地市场和房价同步升温。
同时徐州也提出了产业互补，为人才提供发展机会。
徐州市政府2020年工作报告提到，要大力发展“四大新经济”，做好5G、大数据、人工智能、云计算、区块链等新技术的应用，瞄准18个主要领域，推进四大战略性新兴主导产业的扩张和升级，实现全年新兴产业产值增速比规模以上产业高3个百分点，增幅约2个百分点。
“各县家长都在拼命送孩子进城。但是，这些孩子会不会留在徐州，就看城市的发展了。”林鹏说。
(应受访者要求，彭、方波、为假名)