万科两年后抛出60亿打造“深圳速度”:11点拿地 18点开工
建设在征地当天开工，这在一定程度上反映了万科为实现“高周转”，尽快进入市场，降低成本所做的努力。
各记者：吴各编辑：魏
中午11点签地，下午6点开工仪式——。这个“深圳速度”是万科制造的。
这家领先的房地产企业，远离深圳开放土地市场多年，凭借实力在11月23日赢得深圳“年度最大土地拍卖”头条，饭后成为深圳业界的谈资。
深圳万科的“急躁”可以理解。毕竟在深圳这个大本营，稳坐十几年的铁王座，今年可能就要移交了。如果不积极补位，深圳万科可能“无米可煮”。
这是万科南部地区亏损的一个投影。曾经万科最闪亮的区域，这几年却要面临销量和还款金额都很差的困境。不仅是深圳，还有大湾区的龙头城市万科。即使在新教练孙嘉上台后，形势也暂时没有好转。
所以万科南部地区是一个值得观察的样本。在过去的几年里，万科在“多元化”领域非常激进，南部地区是深度收费的地区之一。在万科的战略反思下，又一次升级巩固了基础地位，多元化业务大多沉寂，但余波依旧。当潮水退去，那些逝去的日子将如何挽回？
万科深圳拿地轨迹
即使万科23日出现在深圳的“史诗级”地球拍卖现场，当时业内能指望万科有所收获的同行并不多。这是因为，过去深圳万科经常出现在深圳土地拍卖中，但往往是旁观者，很少举标语牌。
回过头来看，万科这几年在深圳公开市场拿下的土地，只能算是2018年的“定向出让”，现在是万科总部的土地；再往前走，大概是2013年万科拿下龙岗的商业用地。
在过去的深圳市场，万科通常更依赖并购或合资国企。比如近两年市场上流行的“庐山之家”、“庐山之路”等豪华住宅项目，都是来自并购；HBC汇德中心和富万汇是与深圳地铁的合作项目。
然而，近年来，在大量开发商围捕深圳市场后，万科在深圳市场逐渐失去了这一优势。
所以万科要下定决心拿下深圳宝安西乡江岗山这块宅基地。经过100多轮的激烈竞价，万科终于以59.98亿元的最高限价和6.5万元/平方米的可售底价拿下了这块地。
不过万科能从这块土地上获得的利润不会太多。这块地的限价是8.3万元/平方米。经过计算，几位深圳业内人士告诉《每日经济新闻》记者，“平价很难算，但万科(融资)成本低，可能更好”。
目前还不清楚万科是否为此降低了内部收益率标准，但在征地当天开工的建设也能体现出万科为实现“高成交量”、尽快进入市场、在一定程度上降低成本所做的努力。
万科愿意以低利润攫取这块宅基地。一方面可能是因为万科董事会主席于亮预测房地产行业会“回归普通行业”；另一方面，实际原因是深圳万科没有太多的保留项目。即使算上旧城改造，万科在“大本营”的领先优势也逐渐被同行超越。
根据嘉里的数据，万科——在今年前十个月深圳房地产企业股权销售前20名的榜单中并没有出现。今年之前很长一段时间，万科一直是年度销售冠军，但今年很可能告别这个位置。
即使万科最后两个月再努力，也很难回到第一。毕竟华润置地、招商局蛇口等深度培育深圳的企业今年发展非常迅速。更何况华润置地年底有“网红板块”开盘，留给万科的超越机会很少。
万科南方区域的“得与失”
其实不仅仅是深圳万科，今年万科在南方地区的整体表现也很有限，市场份额也略有下降。
以粤港澳大湾区其他几个核心城市为例，万科只在东莞有优势。
广州万科虽然有广信资产包的加持，但是这个资产包比较复杂，开箱时间长，短时间内不会对万科有太大贡献；今年前10个月，万科在广州的销售额不足100亿元，排在保利、越秀、碧桂园之后；佛山万科也平庸，股权金额不如保利、恒大、碧桂园、时代。
万科南部地区的损失是不争的事实。今年半年报显示，万科南部地区销售额占比15.3%，排名垫底；营业收入方面，南部地区占27.07%，只有北部地区跑赢四大地区。
在今年9月的万科南区媒体见面会上，万科南区商业集团CEO孙嘉被问及南区发展落后的问题，承认南区比十几年前领先，现在落后了。这还不够好的产品和好的服务，所以在过去的一年里，基础磁盘业务做了很多新的尝试。
“此外，在过去几年里，我们在房地产管理和服务方面投入了大量资源，包括旧的改造，在这方面的开发和运营需要更长的时间。不像住宅开发是一场速战速决，商场写字楼都是运营到到期再资本化退出的过程，所以不是财务报表的短期支付。”
孙嘉说的是实话。万科南部地区的探索也可以为同行提供发展思路。
的确，万科南区这几年在非住宅开发上投入太多。据《每日经济新闻》记者了解，万科南区在过去一段时间内，对长期租赁公寓和大型资产进行了大量投资。这部分资产曾是南部地区试图转型的典范。进入住宅发展瓶颈后，万科南区希望在住宅发展之外，尝试有更多的收入来源，以弥补不足。
事后证明，住房开发在短时间内难以替代。同样，于亮在媒体见面会上也直言孙嘉“做得不够好，但是很努力”。
好在万科南部地区回头还不算晚。据了解，从去年开始，万科南部地区逐步尝试清理一些流动性较差的重资产项目，其中深圳、佛山等前“明星”项目赫然上市。
万科回归深圳开放土地市场是一个积极的信号，万科进取的南部地区又回来了。
国家商业日报