蛋壳公寓的租赁贷款市场将走向何方
经济观察报 记者 ,老盈盈蛋壳事件仍在发酵，房东、房客、金融机构和蛋壳之间的矛盾正在升温。
《经济观察报》记者从几个蛋壳公寓的房东和租客处了解到，很多房东以停水停电为由终止了与蛋壳公寓的合同，要求租客搬出，而租客，尤其是使用“租房贷款”产品的租客，则陷入了两难境地：一是被房东赶走，二是要偿还银行贷款。
随着长期出租公寓的闪电爆炸，“租贷”模式也备受折磨。金融行业有人认为，为房屋租赁提供信贷支持没有问题，但租赁贷款市场需要规范。有必要禁止长期租赁公寓机构将租金用于其他目的，隔离长期租赁公寓的运行风险，保护租户。有了房东的合法权益，租房贷款产品才有生命力；此外，加快住房租赁信贷产品的良性创新，开发直接面向租户、流程和价格更好的信贷产品，更好地满足市场需求。
租客“两难”
今年8月，王赫与深圳龙华蛋壳公寓的合同到期，并使用租赁贷款产品续签了一年。前不久，这个公寓的房东告诉他，蛋壳没有给房东交房租，房东已经和蛋壳解除了合同，要求他尽快搬走，否则会断水断电。王赫和蛋壳客服沟通的结果是，他可以和蛋壳解除合同，但是借款合同不能解除，也就是说即使搬出公寓，他还是要偿还银行。
“现在蛋壳已经暴露出财务问题。用贷款的租客左右为难。第一，他们会被房东赶走。第二，他们必须偿还银行贷款。许多租户还有半年的合同到期。最极端的是有人刚签了一年的借款合同，刚搬进公寓没几天。”王呵呵告诉《经济观察报》。
据公开信息，蛋壳公寓成立于2015年，是一个提供租赁生活的资产管理和住宅服务平台。截至2020年3月31日，蛋壳公寓已进入全国13个城市，运营公寓41.9万套，同比增长46.8%。其中北京上海深圳20.7万套，其他城市21.2万套。
关于租客被驱逐的情况，中国银行法律研究所所长肖撒向《经济观察报》表示，鉴于房东的“驱逐”行为，为了保证房屋的稳定，建议租客作为转租人，可以通过向出租人(蛋壳公寓)支付承租人(蛋壳公寓)欠出租人(房东)的租金和违约金，对抗出租人解除合同的权利，并向承租人追偿或抵消未支付的租金。其次，鉴于承租人履行转租义务不是合同中的前提条件，承租人无法抗拒金融机构的还款请求。建议承租人依据转租合同的约定及相关法律法规，主张退还部分租金、支付违约金甚至解除合同。
“因为事件中有两个合同，一个是房东和中介，一个是中介和租客；合同只能约束签约双方。楼主只会关注是否收钱。如果没有收到钱，合同可以终止。房租不交，房东有权解除合同；承租人与中介之间的合同不能因为房东不参与而约束房东，但承租人向房东支付相应金额后，可以向中介索赔。”肖洒这样说。
王赫觉得这种解决办法等于多交了一笔房租(除了月供)，面临着蛋壳还不了租客房租的风险，太“理性”了。
11月16日，蛋壳公寓回复媒体询问，称公司目前面临财务困难，但正在积极应对
今年4月，浙江省杭州市下城区人民法院做出的民事判决显示，在长期租赁公寓发生纠纷时，法律将支持租户的合法权益。本案中，原告房东甲于2019年6月10日将该房屋委托给南京乐嘉商业管理有限公司(以下简称“乐嘉公司”)经营管理。经莱加公司转租后，由被告承租人乙承租，同年8月7日，乐嘉公司宣布因经营不善无法进行合作，并于9月30日终止与房东甲的合同。在这种情况下，房东甲以收到乐嘉公司2700元押金后未收到相应租金为由，要求房客乙搬出该房屋。由于承租人与乐嘉公司签订了《房屋租赁合同》，承租人在合同约定的租赁期内支付了房屋租金，房东甲在没有法院支持的情况下要求承租人乙搬走。
在江苏省宿迁市中级人民法院公布的房屋租赁合同纠纷二审民事判决书中，法院也支持承租人的主张。重庆道伦律师事务所律师Avaghoa认为，作为承租人，在签订合法有效的房屋租赁合同后，他正常支付租金，即有权要求托管代理人和房东继续履行房屋租赁合同。房东拒绝履行房屋租赁合同，属于房东违约，承租人有权要求房东承担违约责任。
租金贷“争议”
据记者了解，蛋壳公寓的租金有两种收取方式。一是不借。这种方式只能选择季度支付、半年度支付和年度支付；第二种方式是用贷款支付房租。蛋壳的合作金融机构是伟众银行。租客申请贷款，预付一年租金和押金。这一年的租金由伟众银行支付给蛋壳(蛋壳可以用这笔资金扩大规模)，然后租户每月偿还伟众银行的贷款，蛋壳则按月(按季度)向房东支付租金。财务报告显示，2017-2019年前9个月，蛋壳公寓使用房租贷款的租户分别占91.3%、75.8%和67.9%。
第二种模式通常被称为“租金贷款”，主要是解决租户无法一次性支付大量租金的问题。各大城市普遍采用“一押一还”的房租支付方式，加上中介费，房租已经成为很多年轻人难以承受的负担。王呵呵告诉记者，使用“租房贷款”租房会比较便宜，而且会有优惠的管理费，所以可以吸引很多人按月还贷。
但今年9月，住房和城乡建设部发布了《住房租赁条例（征求意见稿）》号文件，明确规定租赁贷款“三不准”，即房屋租赁企业不得以隐瞒、欺骗、胁迫等方式要求承租人使用租赁贷款。不得以租金优惠的名义诱导承租人使用租赁贷款，不得将租赁贷款的相关内容纳入房屋租赁合同。
11月16日，蛋壳暴露问题后，唯众银行告知租房消费贷款的租户，如果租户已被强制迁出，可登录“唯众银行租房消费贷款”微信官方账号，回复“信息登记”。银行会尽快核实确认，帮助解决租房纠纷。至少到2021年3月31日，租户的信用信息不会受到影响。
蛋壳霹雳事件并不是孤立的案例。类似的问题以前在杭州优客公寓、杭州超客公寓、上海蓝月公寓也有过。随着长期出租公寓雷电事件频发，“租贷”模式也备受折磨。
一位来自华南证券交易所的人士告诉《经济观察报》，房租贷款的风险在于长租公寓占用贷款资金，即租客按年支付，房东按季收取，剩余的预付租金被长租公寓机构占用，使得长租公寓的运营风险转嫁给租客和房东。一旦租客和房东发生纠纷，租客偿还租赁贷款产品的意愿就会受到影响，贷款金融机构也会介入。要解决这个问题，有必要禁止长期
对于规范租房贷款市场，中关村互联网金融研究所首席研究员董希淼也提出了自己的建议。他说，为房屋租赁提供信贷支持没有问题，但租赁贷款市场需要规范。这涉及到很多方面。一是提供租赁贷款的平台需要是具有信贷业务资质的合规平台；其次，产品本身要合规，利率要透明，信息要充分披露；第三，金融机构要加强对相关业务的调查和规范，不要为异军突起的长期出租公寓经营者提供资金支持；谨慎选择合作伙伴，不与不合格的借贷平台合作，不得外包审计和风险控制；最后，加快住房租赁信贷产品的良性创新，开发直接面向租户、流程和价格更好的信贷产品，更好地满足市场需求。
关于房租贷款的风险控制，当地监管机构也出台了相关政策。11月13日，重庆多部门发布《关于实施住房租赁资金监管加强住房租赁企业合规经营的通知》。房屋租赁企业应在市区内的商业银行开设唯一的房屋租赁资金监管账户。开立的账户不得提现或收取其他性质的资金，承租人支付3个月以上的租金将计入监管账户。
深圳市住建局11月17日发布的《深圳市住房和建设局关于切实规范住房租赁企业经营行为的紧急通知》显示，以非法占有为目的，在签订和履行房屋租赁合同过程中，采用虚构事实或隐瞒真相等欺诈手段，骗取对方财物，涉嫌犯罪的，移送司法机关依法追究刑事责任。
(应被申请人要求，王赫为化名)