燕郊拍卖行数量翻倍 55套样板房 一半的债权人是银行
在北京从事经济观察报 记者 田国宝,房产拍卖业务的王明最近将业务拓展到了河北省燕郊，那里隔着一条河。“我们主要在北京做法律拍摄室。我住在燕郊，所以最近把法律拍摄室停靠在这里。”11月5日，王明告诉《经济观察报》。
北京某知名法国拍卖网站的业务人员王明在其居住的燕郊小区地下车库张贴了一则法国拍卖行的广告：“北京和燕郊每月新增700-900套司法拍卖行”，“部分房屋不合格”。
根据人民法院诉讼资产网公布的信息不完全统计，截至11月5日，三河市人民法院2020年实施的燕郊法拍卖房屋数量达到208套(次)，是2019年总数的2.2倍。
在这些司法拍卖行中，相当多的债权人是银行机构。纵观2020年的208套(次)，经济观察随机抽取了55套有执行文件的房屋，其中申请执行人29套为银行机构，占半数以上。
法拍房源大量上新
王明整理了11月4日至11月24日20天内开始拍摄的燕郊拍卖行名单。这个单子上有49套房。
前些年由于房子少，王明一直没有注意到燕郊拍卖市场。在从他的银行朋友那里得知房子最近有所增加后，他开始了燕郊的生意。
王明告诉《经济观察报》。他的公司专门从事拍卖业务。客户首先与其公司签订拍卖委托合同。在选定预期的财产后，他们冻结了参与拍卖的客户银行账户中起价1.5%的履约保证金。他们将协助客户进行风险调查、登记和拍卖。
一般情况下，司法拍卖规则是价格最高的。王明不保证拍卖过程。如果客户结果拿下挂牌，王明会协助对接法院领取材料、缴纳税费、过户等手续，同时协助房屋腾退交接。"我们是房子的转让和交付."
如果房子中标，交易完成，王明的公司收取交易总价的3%，如果不成功，不收取任何费用。据他说，根据他之前的拍卖经验，最终成交价格一般会比市场价低10%-30%左右。
据他说，燕郊目前可供选择的房子种类繁多，起拍价一般在评估价的60%到10%之间，尤其是第二批拍卖行，起拍价普遍较低。
人民法院资产诉讼网显示，截至11月4日，三河市人民法院上个月公布的房屋数量为57套，2020年以来公布的房屋数量为208套(次)，其中下半年以来公布实施的房屋数量达到148套。
2019年，三河市人民法院宣布拍卖房屋数量为94(次)，2018年为82次，2017年为10次。而2016年燕郊房产交易最活跃的时候，拍卖的房子只有4套。
淘宝司法平台数据显示，截至11月4日，燕郊地区法国拍卖行数量为108套(次)，同比增长27%，其中21套正在拍卖，即将拍卖。但2019年法国拍卖行数量是2018年的2.6倍。
同期，JD.COM拍卖平台燕郊地区法国拍卖行数量为130套(次)，是2019年上架数量的5.6倍。其中正在拍卖或即将拍卖的房屋数量为66套。2019年，上架数量是2018年的近4倍。
从11月以来售出的拍卖行来看，成交价一般在评估价的70%以内。11月，钟君四季花都一套82平米的成交价格为105万元，是评估价的6.4倍，单价为12800元/平米。
金谷美丽城一套118平米的房子，当天成交，成交价161万元，是评估价的6.9倍，单价13600元/平米。
11月1日，阜城二期一套86平米的房子成交价格为92万元，折合不到1.1万元/平米。
王明说，房子卖了以后，除了公司收取3%的费用外，其他费用包括契税、水电、物业、暖气等。“其他成本还在，但肯定比市场价便宜。至少省个装修费没问题。”
银行债权人占比过半
11月2日，三河市人民法院在东方夏威夷北区发出93平米拍卖行，申请执行人是农行三河市支行。该房产于2019年9月22日被查封，将于12月5日在JD.COM拍卖平台拍卖。
该套房源于2016年8月18日抵押给农业银行，对应债权金额为人民币192万元，贷款期限为20年。根据三河市人民法院判决，贷款用途为购房，自2017年9月24日起逾期。
据《经济观察报》报道，2016年8月22日，同一执行人还以购买二手房的名义向中国银行大厂支行借款196万元，贷款期限为20年，偿还本息6万元后终止贷款。拍卖这些房子的收入主要用于偿还银行贷款。
9月9日已拍卖的另一套阜城四期房产，根据三河市人民法院行政裁定，执行人为中国银行燕郊支行，该房产于2018年9月27日抵押给中国银行，贷款金额为126万元。贷款目的是买二手房，贷款期限30年。
10月10日出售的阜城五期另一套房产，由中国邮政储蓄银行三河燕郊支行申请。该套房于2016年7月4日抵押给邮政储蓄银行三河燕郊支行，贷款金额100万元，贷款期限15年，最终该套房成交价格为79.3亿元。
类似的情况并不罕见。从三河市法院2020年以来公布的208家(第二批)拍卖行中，随机抽取发现55家，其中以银行机构为申请执行人的有29家，占半数以上。其他拍卖行涉及民间借贷、个人房屋买卖、个人贷款、小额贷款或信托贷款等纠纷。
在大多数银行机构申请执行的房屋中，已经拍卖的房屋抵押给银行机构。据一位熟悉燕郊房地产市场的人士透露，这种性质不难判断。一般20年以上的贷款期限可以判断为按揭贷款。"如果抵押房产被拍卖，很可能是因为供应减少."
据其介绍，一般住房抵押贷款有两种，一种是经营性抵押贷款，另一种是抵押贷款。2017年前后，燕郊房产上行期间，出现了很多按揭贷款投资房产的行为，甚至有激进投资者通过民间借贷、小额贷款等方式进行房产投资。
据他了解，在燕郊，经营性按揭贷款一般期限在10年左右，很少超过15年。“当时，许多房地产投机者出售一套房的钱作为首付购买两套，或者通过提高评估价格从银行机构收取首付。毕竟用抵押房产的是少数。”
相对于房贷，利用私人贷款或小额贷款作为过桥资金的炒房者不在少数。“像提高评估价格，先从个人或者小额贷款公司短期内借首付。银行付款下来，套票取出后再退。费用从几千元到几万元不等，等于零。首付买房。”上述熟悉燕郊地产的人士透露。
该人士向《经济观察报》表示，从去年开始，一些老客户一直在询问燕郊房价的走势。“据说月供受不了。如果房价有机会回升，二手房是否会放开限购
对于大多数房地产投资者来说，包括燕郊在内的北京周边楼市是一场噩梦，尤其是在2017年6月燕郊限购政策出台前后的几个月里，一些投资者在北京平谷线上下了重注，一些投资者囤积了3万多元/平米的房子。
燕郊的一位资深房地产投资者告诉《经济观察报》，他在2008年左右定居燕郊。房价在一万元以下的时候，他陆续买了四套房，在2015年和2016年房价上涨的过程中，他卖出了两套。“等于赚了三倍以上。”
2017年北京317调控政策出台后，燕郊并没有受到影响，反而受到了大量投资者的追捧。除了新城平谷县举行动土仪式的消息，燕郊房地产业普遍认为房价会涨到4万元/平米指日可待，首尔甜城等部分住宅区的二手房价格已经涨到3.9万元/平米。
在这样的背景下，这位资深投资人以2.8万元/m2到3.3万元/m2的价格在燕郊买了三套房。“把两套房的钱都卖了，除了留下几十万还月供，其他基本都扔了。当时我以为年底涨到4万就卖了。”
但他没有等到房价涨到4万元/平米。三河在2017年6月出台限购政策后，燕郊楼市遭遇寒冬。截至年底，每月平均交易量不到2016年平均水平的十分之一。在这种情况下，房价开始松动。
到2019年初，高级房地产投机商每月储备的供应量已经很少了。“那时候只能坚持到春节后，只能切肉。春节前，你委托中介卖一套两居室。买的时候6000多，卖的时候不到1.8万。”他说。
在他的五处房产中，卖出去的那处是第二好的房产，并没有打算卖出去。但是，一方面市场低迷，买家比较挑剔，差的楼盘基本无人问津；另一方面，其他房子卖的钱不够偿还银行余额。
他告诉《经济观察报》，目前的资金可以确保每月支付将延长至2021年6月和7月。对他来说，这是一场与时间的赛跑。随着燕郊一手住房限购有条件放开，平谷线地铁北京段开工，燕郊房价也在缓慢上涨。
目前燕郊一手住宅价格普遍超过2万元/平方米，部分品质较好的住宅价格达到2.5万元/平方米左右。房价每涨一点，这个投资人的损失就会减少一点。"关键是能否坚持到房价和交易回升."何苦笑。
在近几年燕郊房价大起大落的过程中，有不少投资者通过炒房实现了财务自由或在北京取而代之，像这位投资者这样被深度覆盖的人也不在少数。据上述熟悉燕郊地产的人士透露，除了普通投资者，还有大量地产公司的员工和中介也身陷其中。
据消息人士透露，中断房地产投机者供应的人不在少数，但他们在庞大的燕郊投资者中所占比例很小。目前大多数拍卖行在2019年已经违约或停止供应。“高杠杆的一小部分可能被砍掉，大部分人还能撑下去，但没人能预测未来会发生什么。”